一线城市房地产价格的逻辑(上) 往期精选

2017-10-10 06:57

  宅地成交面积比住宅成交面积时常低于百分之七十五,也就是说,在2006年之前,很多货量被补到2006年之后。深圳的土地成交隔一年之后,比上商品住宅成交,绝大多数低于75%,就是说很多一线城市在数据上看是供不应求的。 我们认为区划周期在一年半左右,整个市场会呈现一个价格相对平稳的状况。区划周期就是上几个月的移动平均数除以现在的。

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  第二我想谈,基本面对房价的支撑。1.有人;2有钱;3活得舒服。看人口基础,大城市究竟会容纳多少人?根据统计局数据,不止三千万的积淀,拿美国来讲,还是相对分散的。相当于2%,中国一线%。上海都是百万增长,包括新大学生,新的务工人员,这个增长,在6500000—70000000增长。 城市里的人有钱,无法衡量。主要看产业。一线城市以服务业为主,主要是金融,高科技行业。产业有优势。再者看税收,如果税收没钱,那么城市基础设施就达不到标准。 第三就是,基本面会带来配套的体系。比如社区医疗服务等。实际上建筑物对房价影响不大,主要是地价(地租)。在教育医疗基础设以医疗保障中最主要是教育。所以学区房房价支撑最强烈。所以配套里面特别需要关注教育配套。我觉得这三方面都会造成长期房价高。

  大家近期都很关心房价的话题,因为我所在的公司是亿翰股份,主要是做房地产,战略咨询服务的,所以我也和大家谈一谈房价的问题。我们整个企业的愿景,是做中国房地产战略咨询服务领域的领导者。我们在战略服务里面也服务很多的公司。大家也都清楚,战略服务有两块,一块对行业的主要趋势有一个非常清楚地判断,我在的这个机构,整个的研发是实力比较强的,我也吸取了一些思想,给大家一些简单的介绍。

  首先说一下,上期我们做了看空一线城市房地产市场的专题,我知道受到很多人的欢迎,大家对这个题目也比较感兴趣,我们长期对房地产市场进行研究,我们也有自己的一些逻辑,那么我们在这个逻辑里面,拿出一些我认为比较有意思有意义的分享,可能偏专业一些,但是如果大家仔细的听,跟着我的逻辑走,可能大家也会明白逻辑所说的一些关键的问题。

  下面我就简单介绍一下,可能前面的货币的因素会造成房价涨,有时候货币量很大的情况下,三四线城市的房价没有涨,所以我觉得第一个因素应该是供给和需求的失衡。首先我们看一下一线城市的供给量究竟有多少。比如说2006年的土地成交去比2007年的商品住宅成交,我从2006年一直做到2016年,在这十年里面,北上深绝大多数宅地和住宅比绝大多数成交率低于75%。

  市场的商品住宅,12个月以下就已经比较紧张了。区划周期在一年半(18个月)以下的情况都常少的。造成长期的一线城市的供求不平衡。它导致的一个重要的结果就是,一线城市房产市场低价机制发生变化,基本形成拍卖体制。原来很多人认为,一线城市房产市场是成本加长定价法,我觉得不是,我觉得是一个拍卖机制,拍卖机制才能更好的解释为什么房价会一直往上走。拍卖机制:1. 如果一套城市有一万套房子供给,那么起决定性作用的应该是第一万个既有支付能力又有支付意愿出得起支付房子的总价的人。而不是所有愿意购买房子的出价。在这里形成的,排名在一万名的,愿意出的,出得起的价格就是我们的最终价格。拍卖机制的最后结论是,无限把城市的定价权交给最有钱的那一批人和最愿意购买的那一批人。2.这个拍卖机制的达成不是一蹴而就,他需要一年的房价来进行撮合,使得所有人的信息更加充分。所有人的需求是长期存在的。我们也做了测算,一线城市,不考虑拆旧的需求是很稳定的,一直存在的。房价决定人是最有支付能力人去实现的。只要有支付能力看到了成交,就是最有支付能力的人。房价收入比,是说平均的收入。而决定城市房价的因素是不是穷人,而是最有钱的人。所以他们通过拍卖,实际上不存在土地加成。标价是多少,开发商就买多少,是比较被动的。在供求不平衡情况下,是一直会产生拍卖机制甚至会通过黑市手段去解决。必须通过价格机制去解决一线城市房产价格还没有走到头,有钱人的财富增长速度一直加快。当然会考虑其他政策因素,但从长期来看,一线城市拍卖机制存在比较难。应该不会差别很大,排在前面的人会带动。